El inquilino con un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad y que no haya pagado una mensualidad de su renta de alquiler tendrá un plazo de diez días para pagar desde el momento en que, a instancias del casero, sea requerido para iniciar el proceso de desahucio, según se establece en el proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que actualmente se encuentra en proceso de tramitación parlamentaria, tras la introducción de las enmiendas en el Congreso.

No obstante, el inquilino podrá alegar ante el juez las razones que justifiquen el impago, que deberán ser tenidas en cuenta a la hora de dictaminar. Este será el caso, por ejemplo, de enfermedades, situaciones familiares excepcionales, o si el inquilino pide más tiempo para pagar por una causa justificada.

Se vincula, por tanto, el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de manera que si no atiende el requerimiento o no comparece el secretario judicial dictará la conclusión del procedimiento y se producirá el desahucio, obligando al demandado a abandonar la vivienda en la que ha vivido.

Procedimientos más ágiles

Se trata de impedir con esta medida que los inquilinos puedan seguir abonando la renta en el último momento interrumpiendo el procedimiento de desahucio, lo que ha venido generando una gran inseguridad jurídica y una reticencia generalizada a alquilar viviendas.

El Gobierno trata de proteger los derechos del propietario frente al impago de las rentas agilizando los procesos judiciales para incentivar el arrendamiento de viviendas.

La medida ha sido duramente criticada por los grupos parlamentarios de la oposición, que consideran que con ella la Ley se va a poner de parte de los arrendadores, ya que son muchas las familias que en la actualidad carecen de los recursos necesarios para afrontar el pago de un alquiler.

Además, fundamentalmente el PSOE e IU entienden que la flexibilización de los contratos es injusta, porque la relación entre el arrendador y el arrendatario no es de igualdad, sino que en la mayoría de los casos se trata de una simple adhesión al listado de condiciones impuestas por el propietario de la vivienda urbana.

Para el Ministerio de Fomento y para el PP se trata, al contrario, de medidas flexibilizadoras, que dan alicientes para incentivar el alquiler de vivienda, lo que influirá en la rebaja del precio ante un aumento de la oferta, y dará mayor seguridad jurídica a ambas partes, fundamentalmente en los aspectos legales irrenunciables, como las prórrogas de los contratos, una vez superado el plazo inicial pactado en el contrato de alquiler.

El régimen jurídico de los alquileres de vivienda se regula ahora por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se trata de una norma que a lo largo de los años se ha mostrado incapaz de producir el fomento del mercado del alquiler y de favorecer el acceso a la vivienda de los ciudadanos, especialmente en momentos como los que vivimos en los que es imperativo impulsar la movilidad laboral y adoptar soluciones eficaces ante la pérdida de sus hogares por parte de muchas familias, incapaces de afrontar sus compromisos hipotecarios.

Se acortan los plazos

Entre las modificaciones más destacables, se encuentra la reducción de cinco a tres los años de duración de la prórroga obligatoria y se reduce de tres a uno la prórroga tácita automática, para que una vez transcurrido el tiempo pactado por la duración del contrato y su prórroga forzosa, el contrato pueda verse prorrogado tácitamente por un año. No obstante, arrendador y arrendatario podrán alcanzar acuerdos para que esa duración sea otra.

La renuncia del arrendatario

Se regula la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado, o por adopción, o para un cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y se comunique con dos meses de antelación.

También, se prevé, asimismo, que el arrendatario pueda desistir del contrato de alquiler cuando hayan transcurrido al menos seis meses.

Será posible que las partes puedan pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente para que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente por un año en la nueva regulación, si las partes no señalan lo contrario, que lo pueden señalar.

 

(Publicado en EL ECONOMISTA, el 04/01/2013)